У Німеччині угода з нерухомістю дійсна лише у формі нотаріального договору. Нотаріус — нейтральна особа: він не представляє інтересів ні продавця, ні покупця, а стежить за законністю угоди та за тим, щоб обидві сторони розуміли, що підписують. Розглянемо, як відбувається купівля квартири крок за кроком.
Крок 1. Домовленість про ціну та фінансування
Спочатку покупець і продавець домовляються про ціну й основні умови. Усні домовленості та «бронювання» юридично не зобов’язують — обов’язковою угода стає лише в нотаріуса. Тому до візиту до нотаріуса покупцеві потрібно отримати остаточне підтвердження кредиту від банку (якщо купівля в кредит).
Крок 2. Вибір нотаріуса та проєкт договору
Зазвичай нотаріуса обирає покупець, бо він оплачує його послуги; під час купівлі новобудови нотаріуса, як правило, визначає забудовник. Нотаріусові передають дані сторін, інформацію про квартиру й домовленості, а він готує проєкт договору купівлі-продажу (Kaufvertragsentwurf).
Якщо продавець — компанія, наприклад забудовник, а покупець — приватна особа, закон вимагає, щоб покупець отримав проєкт договору не менше ніж за 14 днів до підписання. Цей час потрібен, щоб спокійно все перевірити.
Крок 3. Перевірка договору
Уважно перевірте:
- ціну, порядок і умови оплати;
- дату передачі квартири та хто сплачує Hausgeld до неї;
- що входить у ціну — кухня, меблі, паркомісце; вартість меблів і кухні можна вказати окремо, тоді податок на купівлю з цієї частини не сплачується;
- виключення відповідальності за недоліки (під час купівлі вторинного житла зазвичай «як є»);
- для новобудови — графік платежів за етапами будівництва. Детальніше — у статті «Етапи оплати нерухомості, що будується».
Крок 4. Підписання в нотаріуса (Beurkundung)
Під час підписання нотаріус зачитує весь договір уголос і роз’яснює його. Сторони можуть ставити запитання й вносити зміни. Потрібні паспорти або посвідчення особи.
Важливо для іноземців: якщо покупець недостатньо добре розуміє німецьку, нотаріус зобов’язаний це врахувати — у такому разі під час підписання присутній присяжний перекладач. Якщо бути присутнім особисто неможливо, можна діяти через представника за довіреністю.
Якщо купівля фінансується кредитом, того ж дня зазвичай оформлюється й застава на користь банку (Grundschuld).
Крок 5. Що робить нотаріус після підписання
- Попередній запис (Auflassungsvormerkung) у поземельній книзі: він захищає покупця — продавець уже не може продати квартиру іншому чи обтяжити її.
- Повідомлення податкової: податкова надсилає покупцеві рахунок на податок на купівлю нерухомості (Grunderwerbsteuer). У Баварії він становить 3,5 % від ціни — найнижча ставка в Німеччині.
- Запит до міста щодо переважного права купівлі (Vorkaufsrecht) і за потреби згода керуючого будинком.
- Документи для погашення старих кредитів продавця, якщо квартира ще в заставі.
Крок 6. Оплата
Коли всі умови виконано, нотаріус надсилає покупцеві повідомлення про строк оплати (Fälligkeitsmitteilung). Лише після цього покупець переказує гроші — безпосередньо продавцеві та, якщо потрібно, банку продавця для погашення його кредиту. Зазвичай від підписання до оплати минає від чотирьох до восьми тижнів.
Крок 7. Передача квартири
Після надходження коштів продавець передає ключі. Рекомендується скласти акт передачі (Übergabeprotokoll) з показаннями лічильників і описом стану квартири.
Крок 8. Запис у поземельну книгу
Після сплати податку на купівлю податкова видає довідку про відсутність перешкод (Unbedenklichkeitsbescheinigung), і нотаріус подає заяву про перехід права власності. Запис нового власника в Grundbuch може тривати від кількох тижнів до кількох місяців, але покупець уже захищений попереднім записом.
Супроводжуємо угоду від першого перегляду до ключів
Ми працюємо на боці покупця: перевіряємо квартиру й документи, ведемо переговори, перевіряємо проєкт договору разом із вами, присутні в нотаріуса й пояснюємо кожен пункт українською чи російською мовою. Детальніше — на сторінці «Купити». Зв’яжіться з нами.
Стаття має загальний інформаційний характер і не є юридичною консультацією.