Здача квартири в оренду — один із найпопулярніших способів інвестувати в нерухомість у Німеччині. Але дохід від оренди оподатковується, і від того, чи правильно враховано витрати, багато в чому залежить реальна дохідність. Розглянемо основні правила, що діють у 2026 році.
Який податок сплачує орендодавець
Дохід від здачі житла приватною особою належить до доходів від оренди (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) і оподатковується звичайним податком на доходи. Окремого «податку на оренду» немає: прибуток від оренди додається до інших доходів і оподатковується за вашою особистою ставкою — у 2026 році від 14 до 45 %, а також за певних умов надбавкою солідарності та церковним податком.
Оподатковується не вся орендна плата, а прибуток: доходи мінус витрати, пов’язані з орендою. Усе це зазначається в додатку Anlage V до щорічної податкової декларації.
Що вважається доходом
- орендна плата без комунальних витрат (Kaltmiete);
- авансові платежі орендаря за комунальні витрати (Nebenkostenvorauszahlungen);
- доплати за підсумками річного розрахунку комунальних витрат;
- орендна плата за паркомісце, меблі тощо.
Які витрати можна відняти
Усі витрати, пов’язані зі здачею квартири, зменшують оподатковуваний прибуток (Werbungskosten):
- Відсотки за кредитом на купівлю квартири (але не погашення основного боргу);
- Амортизація будівлі (AfA) — див. нижче;
- Hausgeld — у тій частині, яку не можна перекласти на орендаря (наприклад, витрати на керуючого); внески до ремонтного фонду віднімаються лише тоді, коли гроші фактично витрачено на ремонт;
- Ремонт і утримання (Erhaltungsaufwand);
- податок на нерухомість (Grundsteuer) і страхування, якщо їх не перекладено на орендаря;
- витрати на пошук орендаря — зокрема комісія маклера: за принципом «хто замовляє, той платить» її зазвичай сплачує власник;
- витрати на податкового консультанта, юриста, поїздки до квартири, банківські комісії.
Обережно: ремонт одразу після купівлі
Якщо в перші три роки після купівлі витрати на ремонт (без ПДВ) перевищують 15 % вартості будівлі, їх не можна списати одразу. Вони вважаються частиною вартості купівлі й списуються разом із будівлею через амортизацію. Це важливо враховувати під час планування ремонту.
Амортизація (AfA)
Амортизація — найпотужніший інструмент зменшення податку, бо це витрата «на папері», без реальних виплат. Списується лише вартість будівлі, а не землі, тож купівельну ціну потрібно розділити на будівлю й землю. Для цього в Міністерства фінансів є офіційний калькулятор, але податкова перевіряє обґрунтованість такого поділу.
- 2,5 % на рік — для будівель, зведених до 1925 року;
- 2 % на рік — для будівель, зведених з 1925 по 2022 рік;
- 3 % на рік — для будівель, завершених після 31.12.2022;
- 5 % від залишкової вартості (дегресивна AfA) — для нових житлових будівель, будівництво яких розпочато з 1 жовтня 2023 по 30 вересня 2029 року; пізніше можна перейти на лінійну амортизацію.
Для окремих новобудов додатково можлива спеціальна амортизація (Sonder-AfA за § 7b EStG) — 5 % на рік протягом чотирьох років, але лише за дотримання умов щодо вартості будівництва та енергоефективності. Саме тому новобудови з високим класом енергоефективності, наприклад квартал Mittenheim, цікаві інвесторам.
Якщо здаєте дешевше за ринок: правило 66 %
Якщо ви здаєте квартиру, наприклад, родичам за зниженою ціною, важлива межа:
- від 66 % ринкової орендної плати — оренда вважається повністю платною, усі витрати віднімаються;
- від 50 до 66 % — повне відрахування можливе лише за позитивного довгострокового прогнозу прибутку;
- менше 50 % — витрати віднімаються лише пропорційно.
Порівняння відбувається з ринковою орендою, включно з комунальними платежами. Орієнтир — мюнхенський індекс орендної плати (Mietspiegel).
Збиток від оренди
Якщо витрати перевищують доходи — наприклад, у перші роки через відсотки за кредитом і амортизацію, — виникає збиток. Його можна зарахувати проти інших доходів, наприклад зарплати, і зменшити загальний податок.
Якщо ви живете не в Німеччині
Дохід від здачі квартири в Німеччині оподатковується в Німеччині, навіть якщо власник живе за кордоном (обмежений податковий обов’язок). Потрібно щороку подавати німецьку податкову декларацію. Правила зарахування податку в країні проживання залежать від угоди про уникнення подвійного оподаткування, тож тут особливо важлива консультація податкового консультанта.
Короткострокова оренда в Мюнхені
Подобова здача житла туристам у Мюнхені суворо обмежена міською забороною нецільового використання житла (Zweckentfremdungssatzung) і потребує дозволу. Крім того, короткострокова оренда має інші податкові наслідки. Довгострокова оренда житла звільнена від ПДВ.
Податок під час продажу квартири, що здається
Якщо між купівлею та продажем квартири минуло менше десяти років, прибуток від продажу, як правило, оподатковується податком на доходи. Після десяти років продаж приватною особою не оподатковується. Звільнення діє й раніше, якщо власник сам жив у квартирі в рік продажу та у два попередні роки.
Допоможемо з орендою та інвестиціями
Ми підбираємо квартири для інвестицій, розраховуємо дохідність, знаходимо й перевіряємо надійних орендарів і працюємо з податковими консультантами. Детальніше — на сторінках «Здати в оренду» та «Купити». Запишіться на консультацію.
Стаття має загальний інформаційний характер, відображає правила на 2026 рік і не є податковою консультацією. Для вашої ситуації обов’язково зверніться до податкового консультанта (Steuerberater).