В Германии сделка с недвижимостью действительна только в форме нотариального договора. Нотариус — нейтральное лицо: он не представляет интересы ни продавца, ни покупателя, а следит за законностью сделки и за тем, чтобы обе стороны понимали, что подписывают. Разберём, как проходит покупка квартиры шаг за шагом.
Шаг 1. Договорённость о цене и финансирование
Сначала покупатель и продавец договариваются о цене и основных условиях. Устные договорённости и «бронирование» юридически не обязывают — обязательной сделка становится только у нотариуса. Поэтому до визита к нотариусу покупателю нужно получить окончательное подтверждение кредита от банка (если покупка в кредит). Подробнее — в статье «Ипотека в Германии для покупки квартиры».
Шаг 2. Выбор нотариуса и проект договора
Обычно нотариуса выбирает покупатель, потому что он оплачивает его услуги; при покупке новостройки нотариуса, как правило, определяет застройщик. Нотариусу передают данные сторон, информацию о квартире и договорённостях, а он готовит проект договора купли-продажи (Kaufvertragsentwurf).
Если продавец — компания, например застройщик, а покупатель — частное лицо, закон требует, чтобы покупатель получил проект договора не менее чем за 14 дней до подписания. Это время нужно, чтобы спокойно всё проверить.
Шаг 3. Проверка договора
Внимательно проверьте:
- цену, порядок и условия оплаты;
- дату передачи квартиры и кто платит Hausgeld до неё;
- что входит в цену — кухня, мебель, парковочное место; стоимость мебели и кухни можно указать отдельно, тогда налог на покупку с этой части не платится;
- исключение ответственности за недостатки (при покупке вторичного жилья обычно «как есть»);
- для новостройки — график платежей по этапам строительства. Подробнее — в статье «Этапы оплаты строящейся недвижимости».
Шаг 4. Подписание у нотариуса (Beurkundung)
На подписании нотариус зачитывает весь договор вслух и разъясняет его. Стороны могут задавать вопросы и вносить изменения. Нужны паспорта или удостоверения личности.
Важно для иностранцев: если покупатель недостаточно хорошо понимает немецкий, нотариус обязан это учесть — в таком случае на подписании присутствует присяжный переводчик. Если присутствовать лично невозможно, можно действовать через представителя по доверенности.
Если покупка финансируется кредитом, в тот же день обычно оформляется и залог в пользу банка (Grundschuld).
Шаг 5. Что делает нотариус после подписания
- Предварительная запись (Auflassungsvormerkung) в поземельной книге: она защищает покупателя — продавец уже не может продать квартиру другому или обременить её.
- Уведомление налоговой: налоговая присылает покупателю счёт на налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer). В Баварии он составляет 3,5 % от цены — самая низкая ставка в Германии.
- Запрос к городу о преимущественном праве покупки (Vorkaufsrecht) и при необходимости согласие управляющего домом.
- Документы для погашения старых кредитов продавца, если квартира ещё в залоге.
Шаг 6. Оплата
Когда все условия выполнены, нотариус направляет покупателю уведомление о сроке оплаты (Fälligkeitsmitteilung). Только после этого покупатель переводит деньги — напрямую продавцу и, если нужно, банку продавца для погашения его кредита. Обычно от подписания до оплаты проходит от четырёх до восьми недель.
Шаг 7. Передача квартиры
После поступления денег продавец передаёт ключи. Рекомендуется составить акт передачи (Übergabeprotokoll) с показаниями счётчиков и описанием состояния квартиры.
Шаг 8. Запись в поземельную книгу
После оплаты налога на покупку налоговая выдаёт справку об отсутствии препятствий (Unbedenklichkeitsbescheinigung), и нотариус подаёт заявление о переходе права собственности. Запись нового собственника в Grundbuch может занять от нескольких недель до нескольких месяцев, но покупатель уже защищён предварительной записью.
Сопровождаем сделку от первого просмотра до ключей
Мы работаем на стороне покупателя: проверяем квартиру и документы, ведём переговоры, проверяем проект договора вместе с вами, присутствуем у нотариуса и объясняем каждый пункт на русском или украинском языке. Подробнее — на странице «Купить». Свяжитесь с нами.
Статья носит общий информационный характер и не является юридической консультацией.