Сдача квартиры в аренду — один из самых популярных способов инвестировать в недвижимость в Германии. Но доход от аренды облагается налогом, и от того, как правильно учтены расходы, во многом зависит реальная доходность. Разберём основные правила, которые действуют в 2026 году.
Какой налог платит арендодатель
Доход от сдачи жилья частным лицом относится к доходам от сдачи в аренду (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) и облагается обычным подоходным налогом. Отдельного «налога на аренду» нет: прибыль от аренды прибавляется к остальным доходам и облагается по вашей личной ставке — в 2026 году от 14 до 45 %, плюс при определённых условиях надбавка солидарности и церковный налог.
Облагается не вся арендная плата, а прибыль: доходы минус расходы, связанные с арендой. Всё это указывается в приложении Anlage V к ежегодной налоговой декларации.
Что считается доходом
- арендная плата без коммунальных расходов (Kaltmiete);
- авансовые платежи арендатора за коммунальные расходы (Nebenkostenvorauszahlungen);
- доплаты по итогам годового расчёта коммунальных расходов;
- арендная плата за парковочное место, мебель и т. п.
Какие расходы можно вычесть
Все расходы, связанные со сдачей квартиры, уменьшают налогооблагаемую прибыль (Werbungskosten):
- Проценты по кредиту на покупку квартиры (но не погашение основного долга);
- Амортизация здания (AfA) — см. ниже;
- Hausgeld — в той части, которую нельзя переложить на арендатора (например, расходы на управляющего); взносы в ремонтный фонд вычитаются только тогда, когда деньги фактически потрачены на ремонт;
- Ремонт и содержание (Erhaltungsaufwand);
- налог на недвижимость (Grundsteuer) и страховки, если они не переложены на арендатора;
- расходы на поиск арендатора — в том числе комиссия маклера: по принципу «кто заказывает, тот платит» её обычно оплачивает собственник;
- расходы на налогового консультанта, юриста, поездки к квартире, банковские комиссии.
Осторожно: ремонт сразу после покупки
Если в первые три года после покупки расходы на ремонт (без НДС) превышают 15 % стоимости здания, их нельзя списать сразу. Они считаются частью стоимости покупки и списываются вместе со зданием через амортизацию. Это важно учитывать при планировании ремонта.
Амортизация (AfA)
Амортизация — самый мощный инструмент снижения налога, потому что это расход «на бумаге», без реальных выплат. Списывается только стоимость здания, не земли, поэтому покупную цену нужно разделить на здание и землю. Для этого у Министерства финансов есть официальный калькулятор, но налоговая проверяет разумность такого раздела.
- 2,5 % в год — для зданий, построенных до 1925 года;
- 2 % в год — для зданий, построенных с 1925 по 2022 год;
- 3 % в год — для зданий, завершённых после 31.12.2022;
- 5 % от остаточной стоимости (дегрессивная AfA) — для новых жилых зданий, строительство которых начато с 1 октября 2023 по 30 сентября 2029 года; позже можно перейти на линейную амортизацию.
Для отдельных новостроек дополнительно возможна специальная амортизация (Sonder-AfA по § 7b EStG) — 5 % в год в течение четырёх лет, но только при соблюдении условий по стоимости строительства и энергоэффективности. Именно поэтому новостройки с высоким классом энергоэффективности, например квартал Mittenheim, интересны инвесторам.
Если сдаёте дешевле рынка: правило 66 %
Если вы сдаёте квартиру, например, родственникам по сниженной цене, важна граница:
- от 66 % рыночной арендной платы — аренда считается полностью платной, все расходы вычитаются;
- от 50 до 66 % — полный вычет возможен только при положительном долгосрочном прогнозе прибыли;
- меньше 50 % — расходы вычитаются только пропорционально.
Сравнение идёт с рыночной арендой, включая коммунальные платежи. Ориентир — мюнхенский индекс арендной платы (Mietspiegel).
Убыток от аренды
Если расходы больше доходов — например, в первые годы из-за процентов по кредиту и амортизации, — возникает убыток. Его можно зачесть против других доходов, например зарплаты, и уменьшить общий налог.
Если вы живёте не в Германии
Доход от сдачи квартиры в Германии облагается налогом в Германии, даже если собственник живёт за границей (ограниченная налоговая обязанность). Нужно ежегодно подавать немецкую налоговую декларацию. Правила зачёта налога в стране проживания зависят от соглашения об избежании двойного налогообложения, поэтому здесь особенно важна консультация налогового консультанта.
Краткосрочная аренда в Мюнхене
Сдача жилья туристам посуточно в Мюнхене строго ограничена городским запретом на нецелевое использование жилья (Zweckentfremdungssatzung) и требует разрешения. Кроме того, у краткосрочной аренды другие налоговые последствия. Долгосрочная аренда жилья освобождена от НДС.
Налог при продаже сдаваемой квартиры
Если между покупкой и продажей квартиры прошло меньше десяти лет, прибыль от продажи, как правило, облагается подоходным налогом. После десяти лет продажа частным лицом налогом не облагается. Освобождение действует и раньше, если собственник сам жил в квартире в год продажи и в два предыдущих года.
Поможем с арендой и инвестициями
Мы подбираем квартиры для инвестиций, рассчитываем доходность, находим и проверяем надёжных арендаторов и работаем с налоговыми консультантами. Подробнее — на страницах «Сдать в аренду» и «Купить». Запишитесь на консультацию.
Статья носит общий информационный характер, отражает правила на 2026 год и не является налоговой консультацией. Для вашей ситуации обязательно обратитесь к налоговому консультанту (Steuerberater).